BIM導入でかえって業務が非効率に？現場のリアルな課題と解決策

BIMの導入は、建設業界に大きな変革をもたらすものと期待されています。
しかし、ビル管理（維持管理）の現場では、BIMの運用が進んでいないのが現状です。

3次元の図面が現場のメリットになりにくく、操作に不慣れな高齢の担当者が多いことなど、独自の課題を抱えています。

この記事では、BIMの基本的な概念やトレンドに触れつつ、ビル管理現場が直面するリアルな課題とその解決策についてご紹介いたします。

BIMとは？ビル管理における現状と課題

BIMの基本的な概念と建築・施工業界のトレンド

BIM（Building Information Modeling）とは、建築物の設計から施工、維持管理、解体に至るまでのライフサイクル全体で、建築物のあらゆる情報を一元的に管理するワークフローです。
3次元モデルに様々な情報を付加することで、関係者間の情報共有を円滑にし、設計・施工プロセスの効率化、品質向上、コスト削減などを実現します。

建築や施工業界では、3次元CADによる設計・施工が普及しつつあり、BIMの導入も進んでいます。
国土交通省もBIMの活用を推進しており、公共工事においてはBIM/CIM（Construction Information Modeling）の原則適用（義務化）が前倒しされるなど、その重要性は高まっています。

ビル管理現場におけるBIM運用の実態と特有の課題

一方で、ビル管理（維持管理）の現場では、BIMの運用が進んでいないのが現状です。
建築や施工段階でBIMが活用されていても、その情報が維持管理フェーズにスムーズに引き継がれず、有効活用されていないケースが多く見られます。

3次元図面のメリットが少ない理由

ビル管理の現場では、日々の点検や修繕、設備の入れ替えといった業務が中心となります。
これらの業務においては、詳細な3次元モデルが必要となる場面は少なく、むしろ必要な情報に素早くアクセスできる2次元図面の方が使いやすいと感じるケースが多々あります。
たとえば、配管や配線の経路確認、設備の設置場所の特定などにおいては、複雑な3次元モデルよりもシンプルな2次元図面の方が直感的で、作業効率が良いと判断されることがあります。

現場のITリテラシーと操作習熟の障壁

ビル管理の現場には、長年の経験を持つベテランの担当者が多く、ITツールの操作に不慣れな方も少なくありません。
BIMソフトウェアは高機能である反面、操作が複雑で習熟に時間を要するため、現場担当者がスムーズに使いこなすのが難しいという課題があります。

これにより、せっかくBIMを導入しても、現場で活用されずに形骸化してしまうリスクがあります。

BIMとCADとの違い

BIMとCADは、いずれも建築物の設計に用いられるツールですが、その概念には大きな違いがあります。

CAD（Computer Aided Design）は、主に図面を作成するためのツールであり、線や面といった図形情報で建築物を表現します。

一方、BIMは、単なる図形情報だけでなく、建物の構成要素一つひとつに「情報」を持たせるのが特徴です。
たとえば、壁であればその材質や耐火性能、設備であればメーカーや型番、メンテナンス履歴といった情報が紐付けられています。

これにより、3次元モデルと連動して、設計変更時の数量算出やコスト計算、設備管理など、多岐にわたる情報の活用が可能になります。

BIM導入で非効率になる要因とその解決策

既存業務フローとの整合性

BIMを導入する際には、既存の業務フローとの整合性を図ることが重要です。
従来の2次元図面を用いた業務に慣れている現場では、BIMへの移行に伴う業務プロセスの大幅な変更が、かえって混乱を招き、一時的な非効率を生み出す可能性があります。
BIM導入の際は、段階的に移行を進める、あるいは既存の業務フローにBIMを部分的に組み込むといった柔軟なアプローチが求められます。

データ活用のための体制構築

BIMは多くの情報を持つため、その情報を適切に管理し、活用するための体制構築が不可欠です。
誰がどのように情報を入力し、更新し、利用するのかといったルールを明確にし、担当者への教育を徹底する必要があります。

また、BIMデータを他のシステムと連携させることで、より広範なデータ活用が可能になります。

2次元図面活用がビル管理にもたらすメリット

ビル管理の現場では、必ずしもBIMの全ての機能が必要とされるわけではありません。
むしろ、2次元図面の方が、必要な情報を素早く確認できるという点で、日々の業務においては効率的な場合があります。
たとえば、フロアマップとしての利用や、設備の点検ルートの確認など、シンプルさが求められる場面では、2次元図面が有効です。

3次元BIMと2次元図面の最適な組み合わせ

柔軟なデータ活用が可能なハイブリッド運用

ビル管理においては、3次元BIMと2次元図面のそれぞれのメリットを活かしたハイブリッドな運用が最も効果的です。

たとえば、大規模な改修計画や設備更新の検討時にはBIMの3次元モデルと豊富な情報を用いて全体像を把握し、詳細なシミュレーションを行う。
一方で、日常の点検や軽微な修繕には、必要な情報が簡潔にまとめられた2次元図面を活用するといった使い分けが考えられます。

これにより、現場のニーズに合わせて最適な情報にアクセスでき、業務効率を最大限に高めることが可能になります。

まとめ

BIMは建築業界の未来を担う重要な技術ですが、ビル管理の現場においては、その導入と運用に特有の課題が存在します。
特に、3次元図面のメリットが現場業務に直結しにくい点や、高齢の担当者が多い現場でのITリテラシーの課題は無視できません。

これらの課題に対し、本記事では3次元BIMと2次元図面を柔軟に組み合わせたハイブリッドな運用を提案しました。
これにより、BIMの持つ豊富な情報を活用しつつ、現場の使いやすさを確保することで、ビル管理業務の真の効率化が実現できるでしょう。